Los locales comerciales de los barrios periféricos de Barcelona están recuperando los precios más rápidamente que los del centro de la ciudad, que siguen siendo los más caros, pero al sobrevenir sufrido más el impacto de la pandemia, les está costando más remontar. Los últimos datos de los administradores de fincas muestran esta tendencia que, en cierto modo y pese a la gran distancia que hay, está actuando como delegado de reequilibrio del paraje.
El Gòtic, el Raval, la Barceloneta y la Dreta de l’Eixample son, por este orden, los barrios que tienen los alquileres más altos este 2022 (véase boceto), igual que un año antaño, cuando comenzaron a normalizarse las rentas luego del enloquecido 2020 en el que el mercado se desplomó. En cambio, los incrementos más elevados se dan en Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou, la Vila Olímpica, la Trinitat Vella y el Coll. Los administradores de fincas no tienen cifras segregadas por barrios anteriores al 2021.
La irrupción de la covid y los primeros confinamientos obligaron a cerrar gran parte de la actividad comercial. Los barrios céntricos, los más turísticos, fueron los que más sufrieron. Su extensa propuesta en gran medida dependiente de los visitantes (de otras partes de la ciudad, del campo de acción metropolitana, el resto de Catalunya, de otras zonas de España o del extranjero) les pasó bollo. Un gran número de negocios cerró y la ocupación de locales en algunas zonas cayó al 60% e incluso al 50%.
El ejemplo más provocativo del impacto de crisis de la covid, en el Gòtic, fue el de la calle Ferran, que en el 2019 era un hervidero y de sorpresa pasó a ser un desierto comercial. Tanto es así, que, según los factores que tienen en cuenta en el sector (nivel de ocupación de los locales o parte dedidaca a productos no cotidinanos, entre otros) perdió su condición de eje prime y, aunque se está recuperando, todavía no la ha rematado retornar a ser lo que fue.
En cambio, los ejes comerciales de las áreas más alejadas del centro aguantaron aceptablemente el envite de la coronacrisis. Algunos mejor que otros, pero en universal mostraron una gran fortaleza. Y es aquí, en plena pandemia, donde está el origen de esta más rápida recuperación que se refleja en la desarrollo de los precios de los inmuebles. Muchos no tienen prácticamente ningún sin actividad, lo que tensiona el mercado y eleva las rentas. Con todo, ahora, la ocupación completo de los locales de Barcelona es del 75% cuando antaño de la crisis del coronavirus estaba en el 79%; por consiguiente, todavía cuatro puntos porcentuales por debajo.
“El 2020 fue muy complicado, se hicieron muchos ajustes fruto de los pactos de propietarios con inquilinos, fue un año con precios muy distorsionados”, explica Anna Puigdevall, directora universal de la Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC). “La situación comenzó a normalizarse en el 2021 y este año continúa”, añade. Que las rentas estén subiendo más en los barrios periféricos que en el centro podría deberse, precisa, a que “a raíz de la pandemia nos hemos acostumbrado a hacer más cosas cerca de casa, a ir al comercio de proximidad”. Y cuando la actividad y la ocupación son altas, la tendencia es que las rentas suban, aunque, matiza, “la contemporáneo incertidumbre económica podría frenarlas”.
Durante toda la pandemia, excepto los dos meses de confinamiento, ha habido un número elevado de aperturas que ha compensado en gran medida los cierres. La rotación ha sido viejo de la que en plena crisis se esperaba, cuando en el sector se temía una parálisis. Ha contribuido el hecho a que los propietarios y los agentes inmobiliarios se hayan puesto de acuerdo para ofrecer condiciones especiales para el arriendo de locales, como carencias de suscripción del arriendo de varios meses, y de otras facilidades. "Gracias a este tipo de medidas, comercios que se encontraban en ubicaciones más periféricas han laborioso la ocasión para lograr a locales en áreas comerciales más céntricas e incluso prime", añade David Nogué, fundador y director del observatorio financiero Eixos.
La rotación ha sido viejo de la que en plena crisis se esperaba; el elevado número de aperturas ha compensado en gran medida los cierres
Hay otro delegado que está empujando la recuperación en las áreas que no están en el centro: locales que antaño eran comerciales ahora se dedican a otras actividades económicas, por ejemplo, como centros de distribución o de recogida de artículos comprados por internet. El incremento del comercio electrónico es otro de los fundamentos destacados de la pandemia y requiere de espacios próximos a los lugares de residencia. En este sentido, Puigdevall defiende que se faciliten nuevos usos, incluso como viviendas. “Esta es una asignatura irresoluto en Barcelona -enfatiza-, debemos plantearnos qué hacemos con los locales vacíos”.
Los precios de los alquileres fluctúan de modo desigual. Entre los más caros, algunos están subiendo, como el Raval, otros bajando, como el Gòtic y otros que no se mueven, caso de la Barceloneta. En cualquier caso, añade Puigdevall, en este montón de comienzo “no se observan grandes variaciones, puede que la salida de unos pocos locales y la entrada de otros nuevos varíen los datos”.
Que los precios del 2022 en muchos barrios sean menores que los del 2021 obedece a varios factores. "La peculio no va en tiempo auténtico, hay una inercia que arrastramos de la pandemia con escenarios muy duros y una gran cantidad de cierres", recuerda Nogué, que incluso señala como delegado que podría ser determinante "la deducción de las expectativas de los propietarios delante el horizonte inmediato que no es bueno, por las restricciones energética, la guerrilla en Ucrania..."
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