Comprar una plaza de parking para arrendar es un negocio con menos peligro, costes y potenciales contratiempos que hacerlo con un asfalto. Pero como ocurre con todo el sector, el retorno de la inversión será viejo o último en función del morería o distrito. Se logran rentabilidades tan altas como un 8% y tan moderadas como el 1,5% según la zona de Madrid y Barcelona donde se invierta, concluye un referencia de Pisos.com en cojín a datos propios.
Trastornar en un parking tiene algunas ventajas sobre hacerlo en vivienda. La primera es el precio de importación. A diferencia de un asfalto, "se puede entrar en el mercado desde 10.000-20.000 euros", comenta Ferran Font, director de estudios del portal inmobiliario. "Es un activo que resulta muy atractivo para ahorros menos abultados", dice, como los acumulados en la covid.
Otro tanto a protección es que la demanda es estable en las ciudades más grandes y caras, como Madrid y Barcelona. Y con las ordenanzas municipales que limitan a los coches más contaminantes "se ha multiplicado el interés por las plazas de cochera". Tienen potencial a futuro.
Luego destaca un último consumición en mantenimiento. "Hay pocos gastos asociados", expone Font. Mientras en un asfalto que se arrenda a un tercero hay que contar gastos de comunidad, seguros (terceros, impago), reparaciones, suministros si no van incluidos e impuestos (IBI, tasas por la importación), en el caso de un cochera principalmente se cuentan la vigilancia y el mantenimiento, que van a repartir entre los distintos propietarios del edificio, y el tema impositivo (IBI, proclamación de IVA trimestral y balance del rendimiento en la proclamación de la renta).
El punto gafe es que hoy la vivienda ofrece tasas de retorno más altas. "Es último la rentabilidad, pero el hacienda original necesario, el peligro y el mantenimiento son bajos", contrapone Font.
Pasado el panorama, ¿dónde conviene comprar para arrendar? En la comparativa entre una y otra ciudad, en Barcelona los precios medios de arrendamiento son más elevados (106 euros frente a 89) porque existe mucho dinamismo en la demanda para la propuesta en arrendamiento que hay. Adicionalmente, tiene unos precios de traspaso menores, con 24.734 de media por los 33.544 euros de Madrid. Esta combinación hace que la rentabilidad bruta en la capital catalana sea más incorporación (5,33% de media) que en Madrid (4,06%), si correctamente en la segunda se esconden los distritos más rentables.
Comparativa
Sarrià-Sant Gervasi es el más caro y el que último rendimiento tiene
En el caso de Barcelona, la viejo rentabilidad se consigue en Les Corts. Con un precio medio de traspaso de las plazas de 20.443 euros, se alquilan por una media de 116 euros mensuales, lo que arroja una rentabilidad bruta anual del 6,83%. El segundo zona queda para Ciutat Vella, con un arrendamiento de 124 euros y una rentabilidad anual del 6,59%. El podio lo cierra Gràcia, con el 6,10%. El arrendamiento medio más stop se va al Eixample, con 131 euros, frente a los 87 de Nou Barris y Horta-Guinardó.
Donde menos rentabilidad hay es en Sarrià-Sant Gervasi, con el 3,83%. Coincide con los precios de arrendamiento más altos (127 euros mensuales), pero además del precio de traspaso (casi 40.000 euros). "Más elevada es la inversión original, más difícil será conseguir una rentabilidad incorporación", comenta Font. Así, que un distrito sea caro comprar no implica que tenga viejo retorno luego. Lo mismo con el más moderado: Sant Andreu requiere una media de 18.370 para la importación y retorna un 5,77% anual.
Estas rentabilidades son brutas. Básicamente recogen cuánto suponen los ingresos de arrendar un año sobre el precio pagado. Por ejemplo, si se importación una plaza de parking por 120.000 euros y se alquilara a 1.000 euros al mes, en un año se ingresarían 12.000 euros. En este caso, la rentabilidad es del 10%. Es el porcentaje de la inversión que se recupera cada entrenamiento. Así, en diez primaveras se lograría todo lo invertido y a partir de ahí sería todo beneficio.
Para entrar a rentabilidades netas habría que quitar los gastos que se tengan y los impuestos relacionados a la propiedad del cochera que se mencionaban ayer.
Negocio de la plaza
Madrid tiene precios de entrada menores
En el caso de Madrid, la viejo rentabilidad por arrendar un parking se consigue en Vicálvaro, la más elevada de las dos ciudades estudiadas. Es del 8,14%, ya que las plazas son relativamente asequibles (11.788 euros) y se alquilan por una media mensual de 80 euros. Luego destacan Puente de Vallecas (6,46%) y Villa de Vallecas (5,96%), que es la más baratura para comprar (10.639 euros) y para arrendar (53 euros) de todo el estudio.
Salamanca es donde más se puede cobrar, con una media de 129 euros, pero con una rentabilidad mucho último, del 2,14%.
En el extremo bajo queda Chamartín, cuya rentabilidad es la más limitada entre las dos capitales. Lo explica tener los precios de importación más altos, con casi 86.000 euros, y no contar con los alquileres más elevados (105 euros). La combinación arroja una rentabilidad del 1,47%.
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