Inflación, ascenso de tipos, aumento de costes de construcción y endurecimiento del crédito bancario son los principales retos de la inversión inmobiliaria este 2023. Un contexto de incertidumbre en el que se augura una caída de las transacciones en el sector residencial del entorno del 15% y un ajuste de los precios. Pese a ello, los expertos consideran que hay ganancia en algunos nichos de mercado. Pero, ¿dónde y cómo modificar en un momento tan arduo?
El mercado de vivienda o residencial seguirá estando en el foco de los inversores, aunque “con matices”, ha indicado Sergio Espadero, director de consultoría y valoración del Reunión Tecnicasa, durante el evento celebrado hoy en Barcelona Estrategias de inversión inmobiliaria en el momento coetáneo. Si aceptablemente se da por hecho el descenso en precios y transacciones, “hay nichos de mercado con demanda potencial muy elevada que no están siendo satisfechos”.
Escasez de suelo
Vivienda asequible de arriendo
Un ejemplo es la cesión de derecho de uso de suelo para la promoción de vivienda asequible para arriendo. “Es un segmento infinito en España” por el desequilibrio entre propuesta y demanda tras primaveras de retraso de la establecimiento a la hora de impulsar este tipo de vivienda. Pablo Méndez, director de inversiones de Culmia, recuerda que este segmento tiene una gran preeminencia respecto al mercado de vivienda tradicional: la “predisposición” por parte de la establecimiento a la hora de la tramitación de licencias y autorizaciones, lo que permite poner este tipo de vivienda “a disposición de la demanda en un plazo considerablemente más corto del habitual”.
Y ¿qué ocurre con el mercado de vivienda tradicional? ¿Es rentable? Sí, aunque la propuesta sigue siendo corta “por la escasez de suelo” en ciudades con gran demanda, analiza Pablo Méndez, director de inversiones de Culmia. La previsión es que la situación persista en los principales focos, como Madrid y Barcelona, en los próximos dos primaveras, pese a que “hay una propuesta de obra nueva muy inferior a la demanda efectivo”. Asimismo, el encarecimiento del crédito y el aumento de los costes de construcción siquiera hacen augurar un cambio de tendencia.
Impacto social y medioambiental
Rehabilitación y vivienda sostenible
Trabajos de rehabilitación en una frontispicio de un edificio
Otro coeficiente que entra en gozne a la hora de situar por una inversión inmobiliaria rentable es la construcción de vivienda siguiendo criterios ESG, de responsabilidad social y medioambiental. En este sentido, Julio Egusquiza, director de operaciones de Anticipa, recuerda que el mercado castellano “es de segunda mano”, ya que más del 70% del parque inmobiliario está anticuado y suspende en cuanto a eficiencia energética, con calificaciones E o F –la máxima calificación es A-, con lo cual “entendemos que tenemos que hacer un gran esfuerzo en mejorar la sostenibilidad del parque antiguo”.
El sector retraso que las ayudas Next Generation destinadas a la rehabilitación se aprovechen para rejuvenecer el parque de viviendas. Un propósito para el que será fundamental, según Egusquiza, la colaboración público-privada para promover proyectos de difusión y billete que permitan que las comunidades de vecinos y los barrios con más familias vulnerables puedan modernizar sus edificios.
Otras oportunidades
Residencias de estudiantes y abastecimiento
El segmento que vivió su época dorada durante la pandemia por el prosperidad que experimentó el comercio online, el logístico, sigue teniendo demanda. El problema radica en encontrar suelo a un precio que permita que la operación sea rentable. “O ser capaces de producir suelo con cierta agilidad en las ubicaciones adecuadas para este uso”, añade Espadero, que además ve como una alternativa la inversión en explotaciones agrícolas y en residencias de estudiantes, coincidiendo en un momento de aumento de alumnado extranjero.
Más allá de las oportunidades que genera el mercado inmobiliario, ¿qué factores hay que tener en cuenta a la hora de lanzarse a modificar? Para Espadero, “en un momento de incertidumbre como el coetáneo tiene que primar la capacidad de descomposición y mandato”. El descomposición, arguye, “te dará una visión realista del activo que pretendes comprar o modificar, pero luego hay que recorrer el camino”.
Aun así, argumenta que en momentos como el coetáneo además se abren grandes oportunidades “porque hay menos competencia”, por lo que puede ser una buena ocasión para aquellos que sean menos dependientes de la financiación bancaria o alternativa y que sean capacidades de identificar activos que pueden vencer valía con una pequeña transformación y último inversión original.
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