El inmobiliario se para: bajan las compras y se alarga el plazo de venta

El inmobiliario se para. “Tenemos menos compradores y bajan las transacciones. Se están alargando los plazos de traspaso”, resume Emiliano Bermúdez, subdirector caudillo de Don Adoquinado. En su empresa, una traspaso tardaba 65 días y ha pasado ya a 90. “Creemos que nos vamos a situar en unos 120 días a la dorso del verano”.

Según Antonio Lodeiro, guía delegado de la inmobiliaria Activum, “hemos notado un parón desde finales de mayo. No es un desplome, sino cautela en presencia de la incertidumbre por la conflagración, las expectativas económicas y por el impacto de la subida de tipos. Compran quienes tienen exigencia de encontrar firme. Pero los que ya tienen vivienda y buscan para mejorar, se esperan”.

Juan Fernández-Aceytuno guía delegado de la tasadora ST, recuerda que el ciclo inmobiliario en España suele tener siete u ocho primaveras de subidas de precios a los que siguen periodos de estancamiento o de descensos, como ocurrió en el 2008. “El posterior ciclo alcista debería sobrevenir sido 2013-2020, pero la reacción a la pandemia lo ha alargado hasta hoy”.

Tendencias

Los precios son inelásticos y se prevé que sigan subiendo, cerca de un 5% este año y un 3% en el 2023

Bermúdez explica que el prosperidad de ventas que se ha vivido tras la pandemia ha estado impulsado “por el reducción que se acumuló esos meses, que ya se ha sofocado, y por el deseo de anticiparse a la subida de tipos de interés, que ya se ha producido. Muchos compradores adelantaron sus decisiones: esas ventas ya se han hecho”.

La subida de tipos, que pocos anticipaban hace unos meses, y el nuevo atmósfera de inflación y crisis va a suponer que en España se vendan este año casi 100.000 viviendas menos que las que se preveían. Así, el servicio de estudios del BBVA preveía el año pasado cerrar el gimnasia con un euríbor del 0,5% y en torno a 700.000 viviendas vendidas en España. Hoy, con el euríbor mensual en 0,995% y la inflación en el 10%, Bermúdez prevé que el 2022 se suspensión con unas 600.000 compraventas, un 6% más que las del año pasado, pero muy remotamente del aumento de ventas del 34,6% que se dio en el 2021.

“Este 2022 apunta a que va a marcar la grado final del crecimiento del mercado, y los máximos de compraventas” coincide Lázaro Cubero, director del área de prospección de Tecnocasa. A su razón, Madrid y sobre todo Barcelona, ya han escaso el punto de un mercado madurado, en el que las transacciones empiezan a descender, se alargan los plazos de traspaso y los precios se paran. “Y las grandes ciudades anticipan las tendencias, que luego se trasladan al resto del país”, señala.

El parón afecta incluso a la traspaso de vivienda nueva. “Es cierto que donde hay muy poca, por ejemplo en Barcelona, esa equivocación de propuesta habría de permitirle tener mejor”, prevé Lodeiro.

Los inmobiliarios afirman a menudo que “se compran cuotas, no pisos”: los compradores buscan inmuebles que se ajusten a su máxima capacidad de cuota. Pero la subida de la inflación, que ha disparado los gastos domésticos básicos, y la del euríbor ha corto su capacidad de adquisición. “Prevemos que un 20% de la demanda que teníamos va a estar fuera del mercado”, señala Bermúdez. Y es que los bancos son estrictos y rechazan dar hipotecas por más del 80% del valencia de tasación o cuyo cuota suponga más del 35% de los ingresos familiares. Según la Radiografía del Mercado de Fotocasa, ha crecido 6 puntos, hasta el 38%, el porcentaje de potenciales compradores que al final renuncian porque advierten que sus ingresos no les permiten comprar.

Cifras

El año se cerrará con unas 600.000 viviendas vendidas, 100.000 menos que las que se preveían inicialmente

El parón de las ventas, paradójicamente, no afecta a los precios, que siguen subiendo: según la tasadora Tinsa, hasta junio acumulan un aumento interanual del 8,7%. Don Adoquinado prevé que el aumento se ralentice y cierren el año con un subida sutilmente inferior al 6%, y que crezcan otro 3% el año que viene. “El precio de la vivienda es muy inelástico, porque los vendedores son muy reacios a bajarlo” asegura Bermúdez, que recuerda que en el 2008, con el colapso del mercado inmobiliario tras el estallido de la burbuja, tardaron dos primaveras en nacer a apearse. Y solo los decretos Guindos del 2012, que elevaron al 35% las provisiones que los bancos habían de hacer por los pisos adjudicados, propició la esforzado caída de precios que acabó saneando el mercado.

El directivo de Don Adoquinado recuerda que “cuesta mucho que un particular acepte apearse el precio un 5% para cerrar una traspaso. Prefiere esperar a que llegue otra propuesta”. Con todo, Bermúdez advierte que si los plazos de traspaso se alargan “es posible que veamos otra vez lo que pasó durante la crisis, cuando los compradores pedían de entrada descuentos del 10%”. Los vendedores con emergencia por traicionar , señala, acaban negociando.

Putin mata el prosperidad de las unifamiliares

La invasión de Ucrania, y su impacto en los precios de la energía y en el del transporte, ha enfriado el deseo de morar en viviendas unifamiliares. Según los últimos datos notariales disponibles, correspondientes al mes de mayo, en España se vendieron en ese mes 15.099 chalets, solo un 2,8% más que en el mismo mes del año preparatorio. En lo que llevamos de año, sin requisa, las ventas de este tipo de viviendas, había crecido un 13%, con 70.402 chalets vendidos y en el conjunto del 2021 se disparó un 38%, hasta las 169.779 unifamiliares vendidas, una guarismo sutilmente inferior a las 178.381 vendidas en el 2007 en pleno prosperidad inmobiliario.
La traspaso de unifamiliares empezó a dispararse en abril del 2020, con el inicio de la pandemia. En Catalunya, según los datos del colegio de APIS, en el primer trimestre han bajado por primera vez del 20% de las ventas, desde ese inicio en la pandemia.
Las agencias señalan que “el éxodo a la periferia se ha terminado y vuelve a triunfar atractivo el centro de las ciudades”, por el final del teletrabajo masivo, y porque los consumidores tienen muy en cuenta que este tipo de viviendas conlleva un sobrecoste en climatización y sistemas de seguridad, a la vez que generalmente obliga a utilizar el transporte privado. Para el servicio de estudios del BBVA Research, en cambio, una parte del refrigeración de las ventas se debe a la equivocación de producto acondicionado. Las APIS recordaron que los datos notariales muestran un retraso respecto a la atrevimiento de adquisición y recogen la entrega de viviendas nuevas que se compraron sobre plano hace más de un año , por lo que la caída de las ventas de chalets a su razón es aún más intensa.