Comprar un asfalto para luego alquilarlo da hasta el doble de rentabilidad en función de en qué distrito de Madrid o Barcelona se haga. Así, decantarse por Villaverde o Salamanca en la renta y Nou Barris o Sarrià en la metrópoli catalana hace la diferencia, según un estudio de Fotocasa.
La número llega al 7,9% en Madrid y al 6,5% en Barcelona, con los menores datos en el 3,5% y el 4% respectivamente. En común, las mayores rentabilidades se están trasladando a las extrarradio o barrios más alejados del centro, explica María Matos, directora de estudios de Fotocasa.
En el caso de Barcelona, los distritos que arrojan anciano rentabilidad son Nou Barris (6,5%, como el año pasado), Sants-Montjuïc (6,3%), Sant Martí (6,2%) y Horta-Guinardó (6%). En el costado contrario, los barrios donde la vivienda está en cotas más elevadas, como Sarrià-Sant Gervasi (4%), Les Corts (4,1%) y Eixample (4,4%).
En una cota media quedan Sant Andreu (5,7%), Ciutat Vella (5,6%) y Gràcia (5,3%). Se dan casos como el de Les Corts o Gràcia, donde si perfectamente los pisos se mantienen al mismo precio la rentabilidad aumenta por el incremento de los alquileres. Entre el 2021 y el 2022 la primera alivio cuatro décimas su rentabilidad, en la segunda son nueve.
Si se pone el foco en la renta la situación es similar: alejarse del centro sale a cuenta. Las mejores cifras se dan en Villaverde, que repite como la más rentable con un 7,9%. Usera asimismo queda por encima del 7% (con el 7,4%), mientras que Puente de Vallecas completa el podio (6,6%).
Los que menos rentabilidad arrojan son el barriada de Salamanca (3,5%), Chamartín (3,7%), Chamberí (3,9%), Retiro (4,1%) y Moncloa-Aravaca (4,1%), según los datos del portal inmobiliario. "Las zonas más alejadas de la M-30 tienen una rentabilidad que no se alcanzaban en abriles anteriores", comenta Matos. Asimismo los atravesados por la M-40. "No todo el mundo puede comportarse en el centro y comienzan a tensionarse los alquileres en las extrarradio", señalan en Fotocasa. Como el arrendamiento sube y el precio de traspaso sigue estable, la rentabilidad alivio.
Partiendo de los datos a clausura del 2022, la tendencia es a mejor. Menos Puente de Vallecas y Carabanchel, la rentabilidad aumenta en los distritos de ambas ciudades.
En todos los casos se alcahuetería de rentabilidades brutas, que se obtienen mirando cuánto representa la renta anual que se cobra respecto al precio de importación pagado. Esto arroja un porcentaje que indica qué parte de la inversión se recupera cada deporte. Por ejemplo, una vivienda adquirida por 150.000 euros y que se alquila por 800 euros al mes -9.600 anuales- tiene una rentabilidad bruta del 6,4% anual.
A este bruto hay que restarle gastos como la dependencia, el registro, la comisión de la agencia y el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) de la importación. Asimismo los gastos de IBI, comunidad y seguros. Y los suministros si van incluidos en el arrendamiento. Como hay diferencias entre autonomías en el tema fiscal, la rentabilidad neta no es un cálculo fijo, dependerá de las cargas que haya en cada una.
Tendencias del mercado
Moderación en los precios
¿Qué pasará este año? Como la subida del Euribor está provocando que las hipotecas se disparen y dificulta la entrada en la vivienda por el encarecimiento de los créditos, se dilación un trasvase de la demanda cerca de el arrendamiento. "La previsión es de más demanda con escasísima proposición", valora Matos. "Se va a acrecentar más con la subida de tipos", expone.
Sobre los precios de traspaso, las dos capitales van a ritmos diferentes. "En Barcelona vamos una ralentización y enero ya presenta descensos, pero no podemos opinar que sea una tendencia. La demanda comienza a moderarse", alerta. En el caso de Madrid, "perfectamente entrado el primer trimestre o en el segundo podemos abrir a ver moderación y a finales de año estabilización, sin caídas".
Si se combinan uno y otro factores, más demanda por el arrendamiento y moderación de precios de importación, la rentabilidad debería aumentar. Siempre sobre el papel...
Pese a las buenas rentabilidades que ofrece el mercado inmobiliario, se complica entrar como inversor. El perfil medio es de un hombre de 48 abriles con ingresos altos o medio-altos, según datos de Fotocasa. En la ahora se lo ve como buena opción "para refugiarse frente a lo que pueda venir si no mitiga la inflación", argumenta Matos.
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